Chaque regie immobiliere de Suisse romande gere dans son portefeuille une dizaine, parfois plusieurs dizaines, de petits locaux de stockage : caves, box, locaux commerciaux de moins de 30 m². Ces biens ont un point commun : ils coutent plus cher a gerer qu’ils ne rapportent. Entre les visites, les etats des lieux, les relances et la rotation des locataires, le seuil de rentabilite n’est souvent jamais atteint. Voici comment externaliser intelligemment la gestion de ces actifs a faible rendement, sans perdre le controle.
Le probleme des petits locaux pour les regies
Une regie facture typiquement 4 a 6 % du loyer pour sa gestion. Sur un local a CHF 150/mois, cela represente CHF 6 a 9 de commission mensuelle. En face, le cout reel d’une visite (1 aller-retour, etat des lieux, signature) avoisine les CHF 80-150 charges. La gestion est structurellement deficitaire.
Pire : quand le local se libere, il peut rester vacant 2 a 4 mois, le temps de trouver un nouveau locataire, organiser une visite, verifier la solvabilite. Pendant ce temps, le proprietaire ne percoit rien, et la regie non plus.
Les 4 couts caches de la gestion interne
- Cout de visite : deplacement + temps gestionnaire + vehicule, souvent CHF 100-150 par visite.
- Cout de contentieux : un loyer impaye a CHF 130 demande autant de procedure qu’un appartement a CHF 2’500.
- Cout d’opportunite : le temps passe sur un petit local n’est pas investi sur des biens plus rentables.
- Cout de reputation : proprietaires mecontents quand le local reste vide trop longtemps.
La solution : le bail a l’annee avec sous-location autorisee
Le modele que nous developpons chez MB Real Estate avec les regies partenaires est simple :
- Nous louons le local a l’annee, en tant que locataire unique, avec un bail ferme.
- Nous payons le loyer en un versement annuel ou par semestre, sans interruption.
- Avec l’accord ecrit du proprietaire (obligatoire), nous sous-louons le local a des particuliers a un tarif legerement superieur.
- Nous nous occupons de toute la gestion operationnelle : visites, contrats, encaissements, etats des lieux, sinistres.
Les benefices pour la regie
- Un seul locataire a gerer au lieu de 5, 10 ou 20.
- Zero vacance : nous payons meme quand le local est temporairement vide.
- Zero deplacement : plus de visite a CHF 150 pour un local a CHF 130.
- Zero contentieux : nous sommes un locataire corporate, solvable, qui paie par virement bancaire.
- Commission inchangee : la regie garde sa commission de gestion habituelle.
Les benefices pour le proprietaire
- Revenu garanti 12 mois sur 12, y compris pendant les periodes de vacance.
- Aucun risque de locataire defaillant : le bail est signe avec une Sarl suisse.
- Possibilite de rupture du bail moyennant preavis classique si souhaite.
- Entretien et remise en etat pris en charge par le locataire principal (nous).
Le cadre legal : tout est securise
Le dispositif repose sur trois documents :
- Un bail principal entre MB Real Estate et le proprietaire (gere par la regie).
- Un avenant d’autorisation de sous-location (article 262 CO) signe par le proprietaire.
- Un contrat de sous-location type entre MB Real Estate et chaque sous-locataire, conforme au droit suisse.
Le proprietaire conserve tous ses droits, la regie reste l’interlocuteur unique, et notre role est celui du locataire professionnel qui assume la gestion operationnelle.
A quelles regies s’adresse ce modele ?
Le modele fonctionne particulierement bien pour :
- Les regies gerant un portefeuille avec de nombreux petits locaux heterogenes.
- Les regies dont les gestionnaires sont sur-occupes par des biens plus rentables.
- Les proprietaires exiges par leur regie pour une solution de long terme.
- Les immeubles avec un taux de rotation eleve sur les caves et box.
Demarrer un partenariat
Nous travaillons deja avec plusieurs regies en Suisse romande. La demarche est simple : nous analysons ensemble votre portefeuille de petits locaux, nous identifions les 5 a 10 biens eligibles, et nous proposons une offre globale a votre proprietaire. Premier loyer paye dans les 30 jours.
Decouvrez la page dediee aux regies ou contactez-nous directement pour un rendez-vous de presentation de 30 minutes sans engagement.