Vous avez une cave inutilisee dans votre immeuble, un local de stockage vide heritage d’un demenagement, ou un garage box dont vous ne vous servez plus ? Chaque mois, cet espace represente entre CHF 80 et CHF 200 de revenus potentiels, sans effort de gestion si vous passez par un intermediaire professionnel. Mais avant de publier une annonce, il faut connaitre le cadre legal suisse de la sous-location, qui protege fortement les locataires comme les bailleurs.
Ce que dit la loi suisse : l’article 262 CO
L’article 262 du Code des obligations autorise la sous-location, mais a trois conditions cumulatives :
- Le locataire principal doit demander l’accord ecrit du bailleur.
- Les conditions de la sous-location (notamment le prix) ne doivent pas etre abusives.
- La sous-location ne doit pas presenter d’inconvenients majeurs pour le bailleur.
Sans accord ecrit, la sous-location constitue un motif de resiliation du bail principal. Aucun raccourci possible.
Comment obtenir l’accord du proprietaire ?
L’envoi doit se faire par courrier recommande ou par e-mail avec accuse de reception. Le courrier doit preciser :
- L’identite complete du sous-locataire
- La duree de la sous-location
- Le montant du loyer demande au sous-locataire
- L’usage prevu du local
Le proprietaire ne peut refuser que pour motif valable : prix abusif, nuisances previsibles, sous-locataire insolvable notoire. Le silence pendant 30 jours vaut souvent accord tacite, mais l’accord ecrit reste toujours preferable.
Combien puis-je demander en sous-location ?
La regle cle : vous ne pouvez pas realiser un benefice disproportionne. La jurisprudence admet une marge raisonnable pour couvrir les frais de gestion, l’ameublement eventuel, les assurances. En pratique, une marge de 15 a 30 % est toleree sans probleme.
Pour une cave louee CHF 60 dans votre bail, vous pouvez raisonnablement la sous-louer CHF 80-90 sans risque. Au-dela, le sous-locataire peut contester devant le tribunal des baux et obtenir un remboursement.
Le modele MB Real Estate : sous-louer sans gerer
Vous pouvez evidemment chercher vous-meme un sous-locataire, rediger un contrat, encaisser les loyers, gerer les sinistres. Mais la plupart des proprietaires n’ont ni le temps ni l’envie. C’est pourquoi nous proposons un modele de sous-location clef en main :
- Nous louons votre cave a l’annee, a un loyer fixe et garanti.
- Avec votre accord ecrit (conforme a l’art. 262 CO), nous la sous-louons mensuellement a des particuliers.
- Vous encaissez 12 loyers par an, sans jamais avoir a gerer un sous-locataire.
- Notre marge vient uniquement de la difference entre le loyer annuel qu’on vous verse et les loyers mensuels (souvent plus chers).
Pour vous, zero vacance, zero gestion, revenu garanti. Voir la page dediee.
Les 6 pieges a eviter
- Sous-louer sans accord ecrit : risque de resiliation du bail et de poursuites.
- Fixer un prix abusif : recours possible du sous-locataire pendant toute la duree du contrat.
- Negliger l’etat des lieux : prenez des photos datees avant chaque nouveau sous-locataire.
- Oublier l’assurance : votre RC menage ne couvre pas l’activite de sous-location. Une assurance dediee coute CHF 80-150/an.
- Accepter un paiement en especes : traces bancaires obligatoires pour prouver les flux.
- Sous-estimer le cadre fiscal : les revenus de sous-location sont imposables au meme titre que les autres revenus immobiliers.
Combien esperer selon votre local ?
- Cave 3 m² en ville : revenu net apres charges CHF 60-90 / mois.
- Cave voutee 8 m² : CHF 100-140 / mois.
- Local commercial 15-20 m² : CHF 250-400 / mois.
- Garage box ferme : CHF 120-200 / mois.
Marche a suivre pour demarrer
Si vous souhaitez confier votre local, voici la procedure chez MB Real Estate :
- Envoyez-nous les photos et dimensions via notre formulaire de contact.
- Nous realisons une estimation du loyer de sous-location en 48h.
- Si l’estimation vous convient, nous preparons le courrier d’accord destine a votre regie.
- Des reception de l’accord, nous signons un bail a l’annee avec vous.
- Le premier loyer vous est verse dans les 10 jours.
Vous recevez ensuite votre loyer tous les mois, independamment de l’occupation reelle du local. C’est notre role de trouver et gerer les sous-locataires.